Segundo o Ministério das Cidades, o Brasil possui mais de 50% dos seus imóveis urbanos com alguma irregularidade imobiliária. Nesse contexto, o procedimento de usucapião extrajudicial surge como forte mecanismo de regularização dessas propriedades, uma vez que, visa legalizar e valorizar imóveis que atualmente se encontram fora do mercado imobiliário e que justificam perigosas práticas de transações informais. Imóveis não regularizados não podem ser usados como garantia de empréstimos, por exemplo, nem alugados formalmente, sem falar que muitas famílias ficam sem a segurança de se sentirem “donas’’ dos seus domicílios.
A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade pela posse prolongada do bem, ou seja, não deriva de uma transferência realizada pelo proprietário anterior. Até o ano de 2015 a aquisição da propriedade pela usucapião era feita exclusivamente pelo ajuizamento de ação judicial, procedimento demasiadamente longo e muitas vezes oneroso.
A partir da vigência do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) é possível que o interessado busque o reconhecimento da sua propriedade imobiliária direto nos cartórios, sem a necessidade de recorrer ao Judiciário. Este procedimento foi denominado de usucapião extrajudicial ou administrativo.
O provimento 65 do CNJ de 14 de dezembro de 2017 veio para tornar o procedimento mais claro e operacional. Desde então, advogados e operadores do direito têm atuado visando transformar a posse de imóveis em propriedades, sem a necessidade de intervenção do judiciário, salvo quando ocorre a intervenção de terceiros.
Será facultada aos interessados a opção pela via judicial ou extrajudicial, podendo ser solicitada, a qualquer momento, a suspensão do procedimento judicial pelo prazo de 30 dias ou a desistência da via judicial para promoção da via extrajudicial.
O primeiro passo para quem pretende usucapir um imóvel pela via administrativa ou extrajudicial é ir ao Tabelionato de Notas fazer um instrumento público de ata notarial, na qual deverá constar a qualificação completa do requerente, a declaração e comprovação do tempo de posse do interessado, a existência ou não de título aquisitivo, modalidade de usucapião requerida e a inexistência de ação possessória ou reivindicatória envolvendo o imóvel usucapiendo.
Os tabeliães examinam o caso como a justiça faria, verificam os documentos, analisam alegações, vão pessoalmente ao local onde está localizado o bem. Se tudo estiver correto, o tabelionato emitirá a ata notarial. Através do documento expedido pelo Tabelionato de Notas é possível requerer ao Cartório de Registro Imobiliário que recepcione a demanda.
Recebida a petição, devidamente instruída, o oficial de registro procederá à prenotação no livro de protocolo e a autuará. Deverá ainda notificar a Fazenda Pública, municipal, estadual e federal, para deduzir eventuais impugnações em igual prazo de quinze dias. Em seguida, publicará edital em jornal de grande circulação, sob os custos do requerente, para dar ciência a terceiros que, em prazo de trinta dias, poderão opor-se ao pedido.
Ressalta-se que o Oficial de Registro de Imóveis não exigirá, para o ato de registro de usucapião, o pagamento do imposto de Transmissão Inter Vivos – ITBI (imposto municipal incidente em transferências imobiliárias de natureza onerosa) pois trata-se de aquisição originária de domínio.
Estando em ordem a documentação e não havendo impugnação, o oficial de Registro de Imóveis emitirá nota fundamentada de deferimento e efetuará o registro da usucapião.
Importante destacar que a presença do advogado é obrigatória neste procedimento, conforme artigo 4º, caput, Provimento 65 do CNJ, representando e assistindo as partes em todas as etapas até o reconhecimento da titularidade.
Por: Mariana Nobre
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